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Densifier l'immobilier logistique contre l'artificialisation des sols

mercredi 2 septembre 2020

 

L’artificialisation des sols, c’est-à-dire la transformation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers en terrains urbanisés, fait partie de ces enjeux environnementaux majeurs auxquels nous devons apporter des solutions. Si ce phénomène est encore peu pris en compte par les collectivités dans leur politique d’urbanisme, il n’en est pas moins sans conséquences. Selon le rapport de France Stratégie, 280.000 hectares d’espaces naturels seront artificialisés d’ici à 2030 si rien n’est fait, soit l’équivalent de la superficie du Luxembourg. 

Le gouvernement s'est fixé dans le cadre du plan biodiversité l'objectif «zéro artificialisation nette» d'ici 2050. Devrons-nous brutalement arrêter de construire ? Sommes-nous d’ailleurs en capacité de le faire ?

Reconversion et densification

Pour ralentir l’étalement urbain, les solutions existent déjà. L’immobilier logistique, contrairement aux idées reçues, ne fait pas figure d’exception. Les acteurs du secteur sont prêts à adapter profondément leurs méthodes et processus opérationnels à des immeubles différents. D’abord, en donnant une seconde vie à des zones dites en friche. Faciliter la reconversion d’anciens sites industriels c’est nous donner les moyens de développer des projets sans artificialisation. 

Ensuite, en densifiant l’immobilier logistique, comme l’ont été le tertiaire et l’habitat, par la verticalisation, non pas par choix mais par nécessité. Une verticalisation qui doit se faire prioritairement dans des zones urbaines déjà densifiées offrant à la clé de nombreux avantages : réduction de la consommation foncière, neutralité carbone, densification des emplois, redéveloppement de la biodiversité et des espaces verts… Une combinaison gagnante-gagnante qui permettrait aux utilisateurs de bâtiments de bénéficier d’emplacements stratégiques pour leur activité et aux collectivités de conjuguer attractivité et environnement.

Economiser des milliers d'hectares

Toujours selon France Stratégie, l’augmentation de la densité et du taux de renouvellement urbain permettraient de faire baisser la consommation d’espaces naturels à 5.500 hectares par an à horizon 2030. Pour cela, il est indispensable de faire évoluer les règles d’urbanisme pour permettre la construction de plateformes logistiques en étages, plus hautes mais moins consommatrices de fonciers. Des bâtiments sur plusieurs niveaux existent déjà dans des grandes métropoles aux enjeux similaires aux nôtres : à Hong-Kong, sur plus de 20 étages, à Mizue et Sakai au Japon sur 4 étages et bientôt en Europe.

A l’échelle mondiale,nous avons développé 28 sites logistiques multiniveaux, situés principalement en Asie, totalisant 2,8 millions de mètres carrés de surface de stockage pour une emprise foncière de seulement 120 hectares, soit une densité sept fois supérieure à la norme en France. Construire la même superficie au sol aurait nécessité de mobiliser plus de 800 hectares !

La sobriété foncière est une nécessité pour lutter contre le changement climatique, au même titre que l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Il ne s’agit donc pas d’arrêter brutalement les projets de construction au sol, mais plutôt d’adopter dès à présent une trajectoire qui donnera la possibilité aux immeubles logistiques, lorsque les projets le permettent, de prendre de la hauteur à la faveur d’un urbanisme volontariste.

L’Etat et les collectivités locales ont un rôle majeur à jouer. Ils doivent être moteur pour faire évoluer les règles de ce sens afin que ces projets puissent voir le jour.

Philippe Arfi, directeur général de Goodman France.

Retrouvez la Tribune dans Les Echos ou encore dans l'article de Stratégies Logistique